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合肥房地产案件律师_房地产律师

发布时间: 2019-05-13 21:12

林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济法等民商法领域的研究及实践,擅长:房产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问、经济犯罪领域的刑事辩护。是典型的学者型律师。并为众多客户提供了专业、系统的法律服务,深厚的法律功底与丰富的实践经验使其不仅能为客户提供充分的法律分析,而且还能根据客户的具体情况提供可行的法律解决方案,进而达到服务的满意效果,维护当事人的合法利益。

房屋实际面积小于合同约定面积的,购房者可要求开发商返还面积误差比在3%以内(含3%)部分的房款及利息,并双倍返还超出3%部分的房款。但是在现实生活中,往往会出现房屋面积被压缩的情形。面积这样的情形该怎么办呢?

1、商品房房屋面积如何计算

公式一:商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

在我国,根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定,房屋销售按建筑面积计算价格。商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。即房产证上显示的是建筑面积,而实际居住的面积要在建筑面积基础上减去产权证上标注的公摊面积。

公式二:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。利用坡屋顶内空间作房间时,其一半的面积净高不低于2.1米,其余部分最小净高不低于1.5米,符合以上要求的可计入使用面积;否则不算使用面积。

每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的,不计算使用面积;超过6平方米的,超过部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。阳台建筑面积:按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

公式三:分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

单元分摊的公用建筑面积由两部分组成:

(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积;

(2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。

将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。一般高层住宅公建分摊系数为0.4左右。

2、为什么会出现房屋面积误差?

收房验房时,房屋的面积出现些许误差其实是很常见的事。之所以会这样,主要的原因还是现在很多购房者购买的都是期房。而商品房在建设过程中,根据实际的情况,有的部分或许需要调整,设计上会发生一些改变,而这就导致了房子建好后,实际测绘结果与合同上有所误差。

3、面积变了,购房者可以退房吗?

经有关部门批准以后,商品房的面积可以变更,但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内,购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的,视为同意变更。

开发商没有在规定的期限内通知,购房者有权退房。如果退房,开发商要承担违约责任。

3、面积误差比的公式是什么?

面积误差比=产权登记面积-合同约定面积

合同约定面积×100%

4、处理房屋面积纠纷的原则是什么?

合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(1)面积误差在3%内

这是一个法律规定的合理误差区间。如果实际测绘面积与合同签约面积误差绝 对值在3%以内,根据“多补少退”的原则,如果实际面积比合同的大,但小于3%,根据签约的房价,购房补给开发商房款;实际面积比合同小,同时也小于3%,由开放商退还多出的房款给购房者即可。

(2)面积误差超过3%

当面积超过3%时,购房者就有权利要求退房了,这是合理合法的。购房者要求退房的,开发商应当在购房者提出退房之日起30日内将购房者已付房价款退还给购房者,同时支付已付房价款利息。

对于商品房买卖合的更名,有着特定的流程和处理方法。下面由为你详细介绍商品房买卖合同的相关知识。

商品房合同更名的处理方法

1、商品房合同可以更名吗?

在我国法律中,对更名的程序有着明确规定,下面我将为您详细介绍:首先,根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确定:“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;

房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机 关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此,合同备案后不能通过更名来进行交易。其次,如果开发商同意的话,先要撤销合同,并且原合同撤销之后,您要再次签订合同重新备案,这样是可以的。

这里面最关键的是要取得开发商的同意,并且您需要确定,是否原合同真正撤销,而您的合同可以成功备案。结合上文,一般情况下购房合同是可以更名的,但其更名是存在风险的。

2、怎么进行商品房合同更名?

商品房合同更名理论上是可行的,更名一般会产生一些费用。商品房合同更名的好方法主要有有以下两种:

(1)找开发商改。先去撤销网签,然后再重新做网签。这个方式对于开发商比较麻烦,所以没有特殊情况一般开发商都不愿意做。首先要撤网签,然后去房管局要从新签的材料,然后才能从新备案签新的合同。因为国务 院规定禁止期房转让,对于开发商还有一个撤网签率的问题,所以一般情况下开发商不愿意做。具体要看你如何去沟通了。

(2)等房产证下来以后再把房本变更成一个人。如果现在有什么问题,就只能是先以协议形式确定下来了。夫妻之间更名是只收工本费的,不是夫妻的话,就要按照过户计算相应税费了,相当于购买了部分房屋,走的是二手房的程序。

3、购房合同更名费用是多少?

目前到房管部门撤销合同不收取费用,但在具体办理过程中存在费用变化情况以房管局解释为准。另外,开发商可能会在实际操作过程中再收取相关的代办费用等,如果购房者认为有不合理之处,可以详细咨询开发商并就此协商。

现今房地产市场上开发商通常的做法是:购房者需要进行更名,他们都将收取更名手续费,这一收费虽然没有政策依据,但基本上所有楼盘都是这样做的,可以说是不成文的行规。

对于以下三种情况进行合同更名开发商普遍都将收取同样的费用:

一是只交了定金;

二是签了正式合同并付了首付款的;

三是签了合同并已办完按揭手续。

购房合同更名两种情况

一、预售登记前

购房者欲变更买受人名称或增加买受人的,应首先与开发商协商变更合同,如新的买受人需按规定办理相关公证的应提供相关公证书。

如果购房时采用了一次付款方式则址分容易办理,如采用商贷或公积金贷款及组合贷款方式付款,则办理起来比较麻烦。可按以下办理:

如果该商品房未竣工验收,则可以更名,但要到市有关单位开具未竣工检查报告,并由开发商提交合同更名的原因,此时支付相关手续费用。

如果该商品房已经竣工验收,则无法进行更名,但可在产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改名。

二、预售登记后

购房人要求更名的,具有直系亲属关系(如夫妻关系、父母子女关系),可在预售合同上更名,办理时应出具经公证的亲属关系证明,其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理,即由原买受人提出申请,撤销合同备案后重新签订购房合同。

实践中,开发商要收取一定比例的手续费,一般为1%。同时,如为更名而非增加新的买受人与原买受人共同购房,则新的单独的买受人应符主体资格条件,如已成年等。

★提醒:更名风险不容忽视

合同更名是期房转让的一种形式,在期房转让当中,逃避房地产交易税费,赚取房屋交易差价。因房屋未取得产权证,就当前房地产转让法规而言,合同更名行为亦可视为无效,所以买卖双方当事人的权利难以得到保障。

如果房产商配合进行合同更名,那么地产商与新购房者签订的合同,等同于一手房买卖,更名后房产商与原购房者签订的合同进行作废;如果房产商不支持更改房屋买受人,不重新签订购房合同,那么合同更名手续无法办理,合同更名亦无法进行下去,因此,合同更名还要取决于地产商是否支持。

购房合同更名的方法

据上所诉,在前两种情形下,购房合同是可以进行更名,那么这两种情形下,购房合同如何来进行更名呢?

(一)商品房买卖合同未拿到交易登记。这时只要同房产商协商,把合同注销,以其更名人的名义重新签订一份商品房买卖合同就可以了,此种情况不涉及税费。

(二)商品房买卖合同已经拿到交易登记,但是该商品房未竣工验收。这种情形下要到市有关单位开具未竣工检查报告,并由开发商提交合同更名的原因,此时只需支付相关手续费用。

另外,虽然在商品房买卖合同已经拿到交易登记,而且该商品房已经竣工验收这种情形下不能再对合同进行更名了。但是可以在产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改在更名人的名下,这实质上是一种房产继承了。

根据国家工商总局去年12月30日公布的《房地产广告发布规定》(以下简称规定),从今年2月1日起,含有这类表述的房地产广告都将被视为违规。

规定明确提出,房地产广告必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导消费者。按照规定,房地产广告中的房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺;不能以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;不能违反国家有关价格管理的规定。也就是说,今后,类似“距天 安门XX分钟”的表述将禁止出现在房地产广告中。

一项调查结果显示,90%以上的购房人对楼盘的第 一印象是来自广告,售楼处光顾的购房者也大多数是循着广告而来的。而给商品住宅画上浓浓的彩妆,设计出一套天花乱坠的促销广告,往往是开发商惯用的“市场敲门砖”。房产商竭力给消费者以该楼盘交通便利、环境幽雅、价格便宜、设施齐全、升值无限的感觉,并以此诱导消费者的购买欲望。而实际情况往往与广告所言相差甚远。许多时候,所谓的“绿地”不过是一块巴掌大的草地,所谓“碧水”其实是一个盛满垃圾的臭水塘。一些开发商开发的高档的住宅小区,所承诺的“海景”、“泳池”更是难见踪影;而所谓低“起价”最终变成了“天价”。

在日益增多的因房地产广告引发的纠纷中,消费者所关注的是开发商会不会用模糊概念来打“擦边球”,与购房者玩“猫腻”。法律界人士称,其实这在《合同法》中早有规定,对模糊条款,法律应采用对接受方有利的解释,从这一点看,开发商玩这一手的风险就大多了,弄不好搞得个搬起石头砸自己的脚。尽管在现在的房地产市场上,购房者与售房者在交易过程中处于一种弱势的地位,但早在2003年6月开始实施的最 高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,房地产开发商有关商品房销售广告和宣传资料应当视为要约邀请。也就是说,房产商在售房广告和宣传资料中所作出的承诺应当视为合同的内容。尤其是上述该解释的第三条规定,如果宣传材料关于商品房及相关设施的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,则该宣传资料应认定为是要约,即使出卖人的这些说明和允诺未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

不言而喻,购房是消费者一生最 大的消费项目,消费者作为弱势群体理应得到更多的关爱。目前商品房销售90%以上都是以广告形式向社会公开出售的,购房者常常会碰到开发商“宣传过度”、“推介不实”的情况,对此,业内人士提醒消费者购房时应注意甄别,一是宣传内容如果用语含糊,也没有在合同中明确约定,通常只能认定为是要约邀请,对开发商不构成拘束力。二是,如果这些说明和允诺具体确定,并且对买受人决定是否购买产生重大影响,则这些宣传资料可以认定为是开发商作出的要约,即使没有载入合同,对开发商仍然有拘束力。当然,作为房地产开发商在推介楼盘时也要诚实、诚信,不能忽悠购房者,否则,经济利益受损事小,商誉受损则事大。