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南昌知名建筑工程律师在线 工程纠纷律师

发布时间: 2019-05-08 13:57

林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济法等民商法领域的研究及实践,擅长:建筑工程、房产纠纷、合同纠纷、经济纠纷。是典型的学者型律师。并为众多客户提供了专业、系统的法律服务,深厚的法律功底与丰富的实践经验使其不仅能为客户提供充分的法律分析,而且还能根据客户的具体情况提供可行的法律解决方案,进而达到服务的满意效果,维护当事人的合法利益。

建筑工程合同认定为无效工程未验收怎么处理?

现实生活中,在建筑工程合同无效时,发包方没有对施工方已完成的建筑工程进行验收的情形,时有发生。其发生原因很多,如双方有纠纷、发包方故意不验收、承包方不配合等,以致已完成工程未验收该怎样处理成了“老大难”问题。

工程未验收该如何处理

建设工程施工合同被确认无效后,工程经验收合格、修复后验收合格或者不合格的情形下,法律均作出了明确规定。但对建筑工程合同无效后,已完成工程长期未验收的现象,该如何处理,目前尚缺少明确的法律规定,在司法实践中,不同的法院会有不同的判决结果。

1、建筑工程合同无效,已完成工程未验收的,双当事人可以协商处理,达成一致协议,解决纠纷。但这是最 理想的一种解决方式,实践中,因发包方希望不付或少付工程款、施工方已完成工程存在质量问题、协商难达成一致方案等因素,双方实际上往往很难达成和解协议的,最后只能寄望通过法院诉讼的方式解决纠纷。

2、建设工程合同无效,已完成工程未验收,且发包人也未使用的。若因此产生纠纷到法院起诉的,存在以下情况:

(1)法院不受理。目前法律对此情况没有明确的规定,不合符现有的法律规定,法院可能不会受理。

(2)法院受理,但不支持施工方的追讨工程款的诉求。因为根据合《建设工程施工合同司法解释》的规定,建筑工程合同无效时,已完成工程必须经过“验收”,最终合格的付款,不合格的不付款。

(3)法院受理,尽管不支持施工方诉求,但根据合同法相关规定,判决发包方承担相应的缔约过失责任,赔偿施工方的实际损失。

3、建设工程合同无效,已完成工程未验收,但是发包人已经擅自实际使用的。根据司法解释规定,施工方向法院诉讼索偿的,法院应当支持,但在司法实践中,法院是否判决发包方支付工程款,支付多少工程款,是根据实际案情而定,也可能出现不支持的情况。如已完成工程的地基基础工程和主体结构存在严重质量问题的,发包方是是可以不付或少付工程款的。

事实上,不管对施工方还是发包方而言,双方协商处理这类纠纷,是最省时省力的方式,但如确实无法协商或协商不成的,最 好尽快带上相关资料向专业的建筑工程律师进行详细咨询,根据律师专业的法律意见,必须起诉追偿的,果断到法院申请立案起诉。

建筑工程价款优先受偿权适用条件

1、建筑施工合同是有效合同

笔者认为,建筑工程价款优先受偿权对建筑工程款具有依附性,建筑工程款是否依法存在决定了优先受偿权存在与否。如承包方不具有法定资质,或发包方未办理建设用地审批手续,建设工程规划审批手续,以及不具有法定资质的单位或个人以挂 靠、联营,内部承包等形式使用具有法定资质的建筑施工企业名义与发包方签订的建设工程施工合同,均属于无效合同。因无效合同而产生的损失赔偿,不属于建筑工程价款范畴。因此,对无效合同,承包方向人民法院主张优先权的,人民法院不应予以支持。

2、建筑物不属于不宜折价,拍卖情形

根据《合同法》第286条规定,并非所有建设均可以折价、拍卖、不宜折价,拍卖的建设工程是由其自身性质决定的。建设工程不宜折价、拍卖的情况《合同法》未作规定,最 高人民法院也未予以解释。笔者认为,不宜折价、拍卖的建设工程应仅限于二类,一是军事工程、保密工程、市政工程,二是用于公益事业的建设工程如桥梁、道路、学校等。

3、发包人未按照约定支付建筑工程价款

具体而言,首先,发包人未付价款是特定的建筑工程价款,不包括承包人承建的发包人的其它建设工程价款,更不包括发包人因其他原因形成的对承包人的未付款。其次,该建筑工程价款是确定的,该价款应是合同约定的闭口价或者依照合同约定经竣工决算确定的价款扣除发包人已付部分。如果工程仍未竣工,该价款应是根据合同确定的进度款或备料款。第三,该建筑工程价款应是已届清偿期,合同应当明确约定建筑工程价款的支付期限,特别应当明确备料款,进度款,以及尾款的支付期限,如合同约定不明确,承包人可以按照《民法通则》第八十条规定,确定履行期限。

二、建筑工程价款优先受偿权行使期限

在满足上述行使条件后,实现建筑工程价款优先权还需要确定建筑工程价款优先受偿权的行使期限。2004年6月27日最 高人民法院发布的《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定:“建筑工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建筑工程竣工之日或建设合同约定的竣工之日起算”。从上述司法解释可以看出,建筑工程价款优先权行使期限分为两种情况,一是建设工程顺利完工正常情况下工程价款优先受偿权,其起算时间为竣工后六个月内;第二种情况是工程无法完工情况下起算时间,现实中大多数涉及烂尾楼,其权利行使为约定竣工之日后的六个月内。

对于第 一种情况下的“竣工”需要区分民事法律上的“竣工交付使用”行为与行政程序上的“竣工验收合格”行为。民事法律上的“竣工交付使用”是指承发包双方当事人对承发包合同履行情况的相互认可,对发包方而言是工程完工方面量与质的验收和接受,对承包方而言是工程款的确定与收取。工程“竣工交付使用”的法律特征是建设工程标的物占有权的转移。行政程序上的“竣工验收合格”则是在“竣工交付使用”基础上完成法定的行政许可手续,目前主要涉及建筑、规划、消防、卫生防疫、环保、住宅等一系列部门的竣工验收。从这个角度讲,竣工交付使用不等于竣工验收合格,两者的差异在于竣工验收标准有的可能相同,有的有所不同,工程价款优先受偿权属于民事权利,属于民事法律关系范围。因此,工程款优先受偿权行使权6个月期限的起算时间应为以承发包双方当事人之间的“竣工交付工程”之日为准,而不是完成全部行政程序上的“竣工验收合格”之后。

工程处于无法完工的情形时,工程价款优先受偿权的行使时间就转化为建设工程合同约定的竣工之日。其时,建筑承包人就可以开始与发包人协商处理工程价款的确定和支付问题;双方不能达成协议时,建筑承包人就可以也只能通过直接行使工程拍卖权以实现其工程价款优先受偿,而这一权利行使的期限应为合同约定的工程竣工之日起6个月内。

没有书面工程施工合同,已经开工,口头约定有效吗?

实践中,在亲朋好友、同事、合作伙伴等熟人之间,在进行建筑工程项目合作时,时常出现只有双方口头约定没有签书面建筑工程合同,就已经开工的现象。这种情况下,一旦双方发生纠纷,就时常需要面对一个重要的问题,双方的口头约定是否有效,能不能据此认定双方存在建筑工程合同关系。

建筑工程口头约定是否成立有效

由于双方未签订书面的建筑工程合同,只有口头约定,那么当事人双方建筑工程合同是否成立,将直接影响到当事人一方是承担缔约过失责任,还是承担违约责任。

合同的订立和履行应当以法律的规定为基础。根据合同法第10条规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。而又根据合同法第270条规定,建设工程合同应当采用书面形式。

因此,倘若建筑工程合同没有采取书面形式,仅仅是存在口头约定的,会因违反法律规定而被认定建筑工程合同不成立。

但并非说没有签订书面建筑工程合同,发包方与施工方的建筑工程合同关系就不成立:

根据合同法第36条规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。

所以当双方没签书面建筑工程合同时,施工方已经开工,发包方又予以接受的,双方存在事实的建筑工程合同关系。

而且在确定双方之间的建筑工程合同成立后,一般都是立即生效的,只要不存在法律认定合同无效的情形,那么在出现违约时,违约一方不能以未签订书面合同为由拒绝承担合同责任。

需要注意的是,尽管存在事实建筑工程合同,但是仅有口头约定的情况下,对工程质量、价格、工期、付款时间等诸多面都会产生风险,如工程款付款时间模糊,发包方拖延付款等等。

因此,为了避免日后产生不必要的纠纷,双方最 好签订书面建筑工程合同。要是已经因口头约定发生纠纷,又无法协商处理的,建议尽快委托专业的建筑工程律师协助处理,能协商再协商,仍然不能协商解决纠纷的,尽早让律师到法院起诉追偿为妥。